不動産管理会社の設立（不動産オーナー向け）

自社株による節税メソッドの一つに、借入による資産圧縮があります。

自社株の評価は、かんたんにいうと（資産－負債）で評価されます。
たんなる贈与ですと、資産のみ評価対象になりますが自社に資産と負債を抱き合わせると、純資産価額方式での自社株評価の減額が期待でき、相続や贈与において有利になります。 詳細はこちら

物件の管理だけを会社に委託する方式です

（メリット）
・不動産収入の７％程度が会社に帰属させられる
・物件の賃貸借関係を動かさなくてすむ
・会社の資金負担が所有方式より少なくてすむ
・役員報酬、従業員給与の分配で親族に合理的に認められる金額だけ所得を分散できる
・給与所得控除により、経費として落とせる金額が実質的に増える
・損金タイプの保険、共済制度の利用で、所得の一部を退職金として有利に受け取ることも可能

（デメリット）
・所有方式、サブリース方式よりは、所得分散効果はうすい
・実際に会社が管理業務を行っている必要がある
・会社の定款に管理業務を記載しておく必要がある
・相続時の節税効果は薄い

比較的よく使われている方法です。
オーナー所有の物件を（オーナーが設立した）会社が一括して借り上げ、エンドの借主に転貸する方式です。
　オーナー　→　（会社）　→　借主
このように、二重の賃貸借関係になります。

（メリット）
・不動産収入の１５％程度が会社に帰属させられる
・会社の資金負担が所有方式より少なくてすむ
・役員報酬、従業員給与の分配で親族に合理的に認められる金額だけ所得を分散できる
・給与所得控除により、経費として落とせる金額が実質的に増える
・損金タイプの保険、共済制度の利用で、所得の一部を退職金として有利に受け取ることも可能

（デメリット）
・所有方式よりは、所得分散効果はうすい
・民法上、転貸についてオーナー・会社間で特約をとっておく必要がある
・空室リスクは会社負担になる
・相続時の節税効果は薄い

不動産管理会社に物件の所有権をそのまま帰属させる方法です。
オーナーは株主、役員として会社に所属します。

（メリット）
・不動産収入の１００％が会社に帰属させられる
・役員報酬、従業員給与の分配で親族に合理的に認められる金額だけ所得を分散できる
・給与所得控除により、経費として落とせる金額が実質的に増える
・損金タイプの保険、共済制度の利用で、所得の一部を退職金として有利に受け取ることも可能
・損金タイプの保険を活用することで、会社の評価を下げ贈与・譲渡しやすくなる
・相続時、金融資産より評価が下げられるので有利
・相続時精算課税とくみあわせれば後継者に有利に相続させられる
・既存の事業会社を利用して、不動産が資産にしめる割合を相対的に抑えれば納税猶予制度による事業承継も可能

（デメリット）
・会社に多額の資金が必要になる
・既存の物件を移動させるときは、登録免許税・不動産取得税があらたに課せられる
・相続などで複数の株主が生じた場合、自社株の買取請求されるリスクが生じる
・相続時、納税資金に困る

不動産をストレートに個人所有にすると、一般的に税負担が重くなりがちです。
　・不動産所得で認められる経費の種類が少ない
　・所有している人に所得が帰属する（＝所得分散が期待できない）
　・専従者控除で認められる金額に制限がある、条件がきびしい
　・所得税は累進課税である

そこで会社を設立して、不動産の所有・管理させるというスキームが良くとられています
　・経費の幅がひろがる（損金保険料、社宅など）
　・不動産所得から給与所得に所得を移転、分散できる
　・給与所得控除が活用できる
　・（親族をふくむ）役員、従業員に給料を柔軟に支払うことができる
　・法人税は平均課税である
　・相続時精算課税とくみあわせれば事業承継もしやすい
　・会社組織のまま物件をパッケージで売却してしまうことも可能